Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki ayni hakları, bu haklardan doğan hukuki ilişkileri ve uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukukuna ilişkin hükümleri (m.683-1027), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu bu alanın temel kaynaklarıdır.

Gayrimenkul hukuku; tapu kayıtlarının düzeltilmesinden, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklara, kat mülkiyetinden, kentsel dönüşüm süreçlerine, ipotek ve diğer sınırlı ayni haklara kadar geniş bir yelpazeyi kapsar. Özellikle İstanbul gibi yoğun gayrimenkul hareketi olan şehirlerde, küçük bir hatanın büyük ekonomik kayıplara dönüşmesi mümkündür. Bu nedenle satış, kiralama, miras intikali veya kentsel dönüşüm süreçlerinin başında hukuki destek alınması büyük önem taşır.

Gayrimenkul Hukuku Hizmetlerimiz

Şahin Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul hukukunun çeşitli alanlarında müvekkillerimize danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız:

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Yolsuz tescil, muvazaalı satış, sahte vekaletname ile yapılan işlemler ve mirasa dayalı tapu iptali davaları.

Kira Davaları ve Tahliye

Kiracının veya kiraya verenin haklarının korunması, kira tespit, kira uyarlama ve tahliye davaları.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Yönetim planı, ortak alan kullanımı, aidat alacakları, yönetici işlemlerine itiraz ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar.

Kentsel Dönüşüm Süreçleri

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespit süreçleri, kat malikleri arasında 2/3 çoğunluk uyuşmazlıkları, müteahhitle sözleşme ilişkileri.

İpotek ve Sınırlı Ayni Haklar

İpotek tesisi, fekki, sıralarının değiştirilmesi, intifa hakkı, sükna hakkı, geçit ve diğer irtifak hakları.

Gayrimenkul Satış ve Alım İşlemleri

Satış vaadi sözleşmeleri, tapu devir işlemleri, ön ödemeli konut satışı, gayrimenkul vergi ve harç süreçleri.

İmar ve Şuf'a (Önalım) Davaları

İmar uygulamasından doğan uyuşmazlıklar, paylı mülkiyette önalım hakkı (şuf'a) davaları, kamulaştırma uyuşmazlıkları.

Müteahhit-Arsa Sahibi İlişkileri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, gecikme, ayıplı ifa, sözleşmeden dönme ve tazminat uyuşmazlıkları.

Kira Hukukunda Önemli Konular

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenen kira ilişkisi, hem kiracı hem kiraya veren açısından önemli haklar ve yükümlülükler içerir.

Kira Artış Oranı ve Uyarlama

Konut kira artışında üst sınır, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (TBK m.344). Bu oranın üzerindeki artışlar kiracı tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Kira uyarlama davası ise koşulların önemli ölçüde değiştiği durumlarda hâkimden kiranın yeniden belirlenmesini talep etme imkânı tanır (TBK m.138 — aşırı ifa güçlüğü).

Tahliye Sebepleri

Kiraya verenin tahliye talep edebileceği başlıca sebepler:

Konut ihtiyacı: Kendisinin, eşinin, altsoy-üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı
Yeniden inşa ve esaslı tamir: Gayrimenkulün esaslı onarım veya yeniden inşa edilmesinin zorunlu olması
Yeni malik ihtiyacı: Konutu satın alan yeni malikin kendisi veya yakınları için ihtiyacı
Tahliye taahhüdü: Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi
İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılması
Temerrüt: Kira bedelinin ödenmemesi

Kentsel Dönüşüm Süreci

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı ve riskli alan ilan edilen taşınmazlarda kentsel dönüşüm süreçlerini düzenlemektedir. Bu süreçler genellikle çok sayıda kat malikini, müteahhidi ve kamu kurumunu içeren çok aktörlü yapılardır.

Sürecin temel aşamaları:

Riskli Yapı Tespiti Bakanlıkça lisanslı kuruluşlarca yapılan teknik inceleme ve riskli yapı tespit raporunun düzenlenmesi.
Tapuya Şerh ve İtiraz Süreci Tespit raporunun tapuya şerh edilmesi, kat malikleri için 15 günlük itiraz süresi ve teknik heyet incelemesi.
Yıkım Süreci ve Tahliye Tahliye süresi sonunda yıkım kararı, idari ve teknik takip.
2/3 Çoğunluk Kararı Yeniden yapım, satış veya kamulaştırma yönünde kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile karar alması.
Müteahhit Sözleşmesi Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müzakeresi, garantiler ve ceza koşullarının düzenlenmesi.
Yapı Ruhsatı ve İskan İnşaat süreci, gecikme halinde hukuki yollar, anahtar teslimi ve iskan alımı.

Bu süreçte özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin doğru hazırlanması, gecikme cezası, ayıplı ifa sorumluluğu, ipotek tesisi ve teslim koşullarının net düzenlenmesi büyük önem taşır.

Gayrimenkul Davalarında Süreç

Şahin Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul dosyalarında izlediğimiz aşamalar:

Tapu ve Belge İncelemesi Tapu kaydı, mimari proje, imar durumu, vekaletnameler ve sözleşmelerin detaylı incelenmesi.
Yerinde İnceleme ve Tespit Gerekli hallerde uzman bilirkişi ile yerinde inceleme, fotoğraf-video tespitleri.
İhtarname ve Müzakere Dava öncesi noter ihtarı, karşı tarafla müzakere ve uzlaşma görüşmeleri.
Dava Açılması Yetkili mahkemeye (genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi) dava açılması, ihtiyati tedbir taleplerinin sunulması.
Yargılama Aşaması Keşif, bilirkişi raporları, tanık dinleme süreçlerinin takibi ve beyanların sunulması.
Karar ve İcra Lehe karar halinde tapu sicil işlemleri veya icra takibi, aleyhe karar halinde istinaf-temyiz.

Çalışma Yaklaşımımız

Gayrimenkul hukuku, küçük detayların büyük sonuçlar doğurduğu bir alandır. Şahin Hukuk Bürosu olarak:

Önleyici inceleme: Satın alma veya satış öncesi tapu ve sözleşme incelemesi yaparak olası riskleri önceden tespit ederiz.
Belge titizliği: Sözleşmelerde gecikme cezası, garanti, fesih ve teslim koşullarının net düzenlenmesini sağlarız.
İhtiyati tedbir bilinci: Tapu işlemlerinin korunması gereken davalarda ihtiyati tedbir taleplerini zamanında sunarız.
İmar ve teknik destek: Gerektiğinde inşaat mühendisi, mimar gibi teknik uzmanlarla koordineli çalışırız.
Şeffaf bilgilendirme: Olası senaryolar, süreler ve maliyetler konusunda müvekkilimize gerçekçi bilgi veririz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracım kirayı ödemiyor, nasıl tahliye edebilirim?

Kira bedelinin ödenmemesi halinde başlıca iki yol vardır. İlk yol: İcra takibi ile birlikte tahliye talebi — kira borcu için icra takibi başlatılır ve takibe itiraz olmazsa veya itiraz iptal edilirse, ödeme emrindeki sürede ödeme yapılmadığı için tahliye kararı alınır. İkinci yol: Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılması ve sonrasında sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması (TBK m.352). Hangi yolun daha uygun olduğu somut duruma göre değişir. Süre uyumu, ihtarın geçerliliği ve takip dosyasındaki tutar belirleyici olduğundan, ihtarın hazırlanması aşamasında dikkat edilmesi gerekir.

Tapuda gözüken bilgilerle taşınmazın gerçek durumu farklı, ne yapabilirim?

Tapu kaydı ile gerçek durum arasındaki uyumsuzluk; alan farkı, vasıf farkı (arsa-tarla gibi), hisse oranı hatası veya kayıt dışı bir ayni hak şeklinde olabilir. Bu durumlarda tapu iptal-tescil davası veya tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilir. Davanın türü ve süresi durumun niteliğine göre değişir. Örneğin yolsuz tescil halinde dava zamanaşımına tabi değildir; ancak iyiniyetli üçüncü kişiye karşı sınırlamalar mevcuttur (TMK m.1023). Tapuda hata fark edildikten sonra hızla harekete geçilmesi, taşınmazın el değiştirmesi riski açısından önemlidir.

Müteahhit binayı zamanında teslim etmiyor, ne yapabilirim?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi geçilmişse, sözleşmede düzenlenen gecikme cezası talep edilebilir; gecikme cezası düzenlenmemişse genel hükümlere göre tazminat istenebilir. Gecikme önemli ölçüde uzun ise ve müteahhide verilen ek süre de sonuçsuz kalırsa sözleşmeden dönme ve tapunun arsa sahiplerine iadesi talep edilebilir. Sürecin başında noter ihtarı çekilmesi, gecikme süresinin ve müteahhidin temerrüde düşürülmesinin ispatı açısından kritiktir. İhtiyati tedbir kararı ile müteahhide pay olarak verilen tapuların devrinin engellenmesi de önemli bir koruma aracıdır.

Kira artışında üst sınır var mı?

TBK m.344 uyarınca konut kiralarında bir yıllık dönem sonunda yapılacak kira artışı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oranı aşan artışlar kiracı tarafından kabul edilmek zorunda değildir; uyuşmazlık halinde kira tespit davası açılabilir. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o uygulanır. Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde ise mahkeme; emsal kira bedeli, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkelerine göre kira bedelini yeniden belirleyebilir.

Apartman yöneticisi keyfi karar alıyor, ne yapabilirim?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici, kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde hareket etmek zorundadır. Yöneticinin yetkisini aşan veya kanuna/yönetim planına aykırı işlemlerine karşı; kat malikleri kurulu kararına itiraz davası (KMK m.33), yöneticinin azli ve verdiği zararın tazmini talepleri ileri sürülebilir. Kararlara itiraz, kararın öğrenildiği tarihten itibaren 1 ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ortak gider alacakları için yönetici tarafından icra takibi başlatılabilirken, kat malikinin de itiraz hakkı bulunmaktadır.

İstanbul Gayrimenkul Hukuku Avukatı